以前のエントリーにmuroさんより下記コメントをいただいた。

まあ、私の所属する組織でも似たようなもので、加えて言うならば、戦略、戦術の前には不変であるべき「なぜ戦うのか？」という大義が必須である。
時々私は皆がそれを「本当に理解しているのか？」と問いたくなる。
しかし、私が大義、戦略、戦術と言うものを皆に理解させ、皆の士気を向上させることができる人間であることを切に願うばかりである．．．

muro氏のおかれている状況の詳細は不明だが、、、

muro氏が言う「なぜ戦うのか？」という大儀とは組織の大義であって、個人の「戦う理由」ではない。

我々は何らかの形で個の集合体である組織に所属しているが、組織に所属する一員としてある前に、一つの個人であるということを忘れてはならないと思う。

個人の「戦う理由」は組織の大義とイコールでは無い。

一年戦争時のアムロ・レイのように、戦いというプロセスの中で、「愛」という戦うための己の大義を見出したように・・・。

＞ 「なぜ戦うのか？」という大義が必須である。
muro氏は言い、

＞ 皆がそれを「本当に理解しているのか？」と問いたくなる。
と言っている。

muro氏が所属する組織は戦うための大義が明確になっているのであろうか。
組織が戦うための大義が明確になっているのなら、自ずとその組織に所属する固体は、己の戦うべき理由をその大義を実行していくプロセスの中で見出していくはずである。（自己実現）

私はmuro氏が所属する組織は「なぜ戦うのか？」という事が、ただの文言としては存在するのだろうが、組織を構成する血であり骨であり肉となっていないのだろうと思う。
つまり、大義が明確に存在していないからそのような疑問が生じるのだ。

組織の核となる部分を一度点検することを勧める。（笑

muro氏が組織において、どの程度のポジションに属しているか詳しくはわからないが、組織の核となる部分はやはりその組織のトップであり、組織の大義を決めるのもまたその組織のトップであり、その大義にどれだけ血を通わせることができるのかはその組織のトップの資質にかかってくるのだから。

■自己実現
個人が自己の内に潜在している可能性を最大限に開発し、実現して生きること。
（カウンセリング辞典 誠信書房）

	プロフェッショナルの条件―いかに成果をあげ、成長するか P・F. ドラッカー Peter F. Drucker 上田 惇生		仕事の哲学 P・F・ドラッカー  上田 惇生
	経営者の条件―新訳 P・F. ドラッカー Peter F. Drucker 上田 惇生

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やっぱメタルでしょ。

以前のエントリーに対して、ＣＣＣ様より以下のような質問が来ていたので、私なりに考えてみたいと思う。

[ケース]自分の所有地の有効活用に悩んでいた私に対して、「更地として遊休させておかないで、?事務所兼倉庫を建ててテナントに貸して家賃をとり、税金をそのなかから納めていくとか、?土地を誰かに借地させて、その人に事務所兼倉庫を建てさせて、地代を借地権者から授受しそのなかから税金も納めていくとかしたらどうか。テナントも私（企画者）が探してきますし。借地させるのなら、どのような事務所がこの立地には適考えますし、テナントの質、信用度のチェックも行いますし、借地権者にもそのような建物を建てさせて、借地権者や地主さんの利益が極大になるように指導いたしますし。」などと言われ、実際に、この企画者に企画してもらった場合の、企画者に対する報酬の算定方法

まず、企画料・コンサル料などの実体化されない物も、パソコンの購入や車の購入など対価に対して実体として残る物も、突き詰めて考えればお金を払う側にとっては、その対価に見合った価値があるかどうかということだけである。
以前のエントリーに書いた仲介業者は、要は、対価に対する価値を私に対してきちんと提示できなかっただけである。

よって、ビジネスの企画料的なものに対する値付けは、いかようにでもやりようがあると思う。
ただ、極端な話、オーナーの初期投資が10億ほどの物件で5億の企画料という値付けをしてもまったく話にはならないので、その辺りのバランスをどこに置くかということであろう。

さて、ＣＣＣ様のご質問に対してだが、上記ケースにドンピシャ当てはまる考え方ということではなく、様々なケースでも利用できる方法論にて考えていこうと思う。

この種の企画提案においては、どのようなケースの場合でも、二つのアプローチから導き出す解が最良かと私は考える。
それは何かと言うと、一つはマクロ的な括りで捉えた値付けの検討（上流部分からの）と、ミクロ的な括りで捉えた値付けの検討（下流部分からの）により、根拠のある企画提案を行うということである。

まずマクロ的なアプローチからの値決めであるが、これは下記のように考える。

• 実際にオーナーがかける費用、あるいは総事業投資に対して、どの程度の割合を企画料とするのが妥当か。

■賃料の1か月分
商業店舗なのか事務所なのか、遊休地の土地活用をどうするかは別として、建物を建てて第3者に貸すということであれば、予定月額賃料の1か月分を企画料なりコンサル料として大枠の値決め目論んでおく。
「家賃1か月程度か・・・」と思うことなかれ。
以前、私が開発を行っていたスポーツクラブの場合、1,500坪クラスの建物の月家賃が800万～1,000万円（立地にもよるが）となる。
つまり報酬額として800万～1,000万を目論むことが出来る。

■オーナー初期投資額あるいは総事業費の○○%
これは建築見積の中に含まれている設計料の割合や、建築会社等の見積内に含まれている諸経費の割合が参考となるであろう。
最近、私自身、設計会社がかむような店舗を作っていないので、過去の経験値でしか物を言えないのだが、総工費に対する10%～20%が設計費であったり、見積総額に対する9%～15%が諸経費であったりしたので、その事業の規模にもよるが、一から十までコンサルティングをするのなら、オーナー初期投資額あるいは総事業費の10%前後を目処に大枠を目論んでおく。

これでまず、ある程度の受け取るべき大枠を決めてしまい、次にその根拠づくりを積み上げていけばいいと思う。

それがミクロ的なアプローチによる値決めとなる。
ミクロ的なアプローチで考えられるものは下記のようなものがある。

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以前のエントリーで書いた用途変更のできない物件であるが、今日、その仲介業者と打ち合わせを行った。
来てもらった意味は無かったが・・・。

と言うのは、来て打ち合わせをするのなら、それなりの材料を持って来てもらわなければ打ち合わせのやりようが無いからである。

物件の媒介等による報酬は宅建業法によって規定されている。
取引（売買・交換・賃貸）の種類と態様（媒介・代理）によって報酬限度額の計算方法は違ってくるが、私が扱っているのは賃貸借案件になるので、取引の態様は賃貸借物件の媒介となり、宅建業者が受け取ることが出来る報酬の限度額は、媒介の依頼者双方（物件の所有者と当社）合計して借賃の一か月分となっている。
商業物件の媒介取引に関して言えば、ほとんどが、テナントとして入る側（借りる側）が借賃の一か月分全額を仲介手数料として支払い、物件の所有者（貸す側）が支払うことは無い。

何を言いたいのかというと、「仲介手数料を取るのならきちんとその報酬内の仕事はするべきと」いうことである。
仲介手数料は、物件が制約しなければ宅建業者の手元に入ってこないものなのだから、物件を制約するための努力をきちんとするべきで、ただ、情報を流して入居するかしないかを問うのでは良い取引先とは言えない。

今回の案件は、用途変更ができないという特殊な案件であるが、こちらの方としては、リスクを取ってテナントとして入居するべきなのか、それとも否なのかを決める必要があり、それには、客観的事実の洗い出しのみが必要なのである。
『以前入居していた物販店も試みたが用途変更出来なかったので、今回もおそらくできないだろう。』『用途変更は無理とオーナーも言っている。』などと、そんなウラの取れない不確実な情報など必要ない。

そうではなく、『法的にこういう根拠でこの物件は用途変更ができない。』『用途変更せずに物販店として入居した場合、こういうリスクが考えられる。』『そのリスクを回避するためにはこういう方法が考えられる。』などと、客観的事実に基づく前向きな方法論を展開してもらいたいものである。

そういうところが良い仲介業者だと思うのだが。

同じような説明をしたが、今日来た取引先は今ひとつピンと来ていなかったようであるが・・・。

■宅建業の取引の種類

• 「自ら」当事者として、宅地・建物を『売買』・『交換』する。

ある人が自ら宅地や建物を購入したり、自己の所有している宅地や建物を販売したり、交換（お互いが所有している土地や建物を取り替えること）したりすることである。
自ら当事者として宅地や建物を貸したり借りたりする場合は取引にあたらない（自社ビルの賃借は取引でない）。

• 宅地・建物の『売買』・『交換』・『賃借』の『代理』をする。

宅地や建物を買いたい人、売りたい人、とりかえたい人、借りたい人、貸したい人から依頼を受けて、これらの人に代わって（代理）契約をすることである。

• 宅地・建物の『売買』・『交換』・『賃借』の『媒介』をする。

媒介とは、他人の間の契約の成立に尽力することである。
代理の場合は、代理人は依頼してきた人の変わりに契約成立のための意思表示を行う。
これに対し、媒介の場合は、売りたい人と、買いたい人、取り替えたい人同士、貸したい人と借りたい人とを結びつけるだけで、それらの人に代わって契約を締結することはできない。

（宅建とらの巻 東京リーガルマインド）

■賃借の媒介・代理の報酬
宅建業者が「宅地・建物の賃借」の媒介の依頼者双方から受領できる報酬額限度は、原則として合計して借賃の一か月分を限度とする。注意すべきは、当事者双方から受け取る報酬が合計して借賃の一か月分であり、一方から一か月分ずつ、双方合わせて2か月分受領できるわけではないことである。
　
双方から、合計が借賃の一か月分を超えない限り、どのような割合で受領してもよい。
　
居住用建物の場合は、依頼者の一方から受領できる報酬の額は、媒介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一か月分の2分の1に相当する金額以内とする旨の制限がある。また、依頼者の一方からのみ報酬を受領する場合は、合計でも2分の1か月分以内しか受領できない。
（宅建とらの巻 東京リーガルマインド）

※某賃貸チェーン店の「仲介手数料は2分の1しかいただきません。」という、さも当社はサービスしているような広告は、実はあたりまえな話なのである。

だれも知らない家賃値下げ成功法 佐藤 幸平

うちは賃貸アパートなのだが、いわゆるテラスハウスというやつなので、ちょろっと庭がある。
昨年は野菜なんぞを植えていて、食卓の足しにしたりしてたのだが、今年は同居人が10月に一人増えることもあってか、ツレも特に何もしていなかった。

そしたら、なんと、土が軟らかいせいか猫どものクソ場となったしまった。（汗

うちは猫を擬似的に飼っているのだが（以前のエントリー）、どうもそいつの野良仲間のようである。
そんなんで、そのままにしておかないで、猫たちが入って来れないよう花を植えることにした。

今回購入した花は以下である。

さてさて、ちゃんと咲いてくれるだろうか。

■テラスハウス　[ terrace house ]
接地型の低層集合住宅で、庭がついているものをこう呼ぶよう。
私のうちは、2階建ての賃貸5室が一まとまりで、それが敷地内に2棟建っている。

• ビンカ（レッド）

キョウチクトウ科：春巻き１年草
花期/7～11月
花色/赤、ピンク、白、複色
※けっこう強い花のようで、強光線の中でも元気に咲くようです。

• アゲラタム

キク科：春巻き１年草
花期/5～6月
花色/多色
※日当たりの良い場所を好むようです。

• 日日草

キョウチクトウ科：春巻き１年草
花期/4～11月
花色/多色
※日々新しい花に咲き変わる事からこの名前がついたようです。

• サフィニア（ペチュニア）

ナス科：春巻き１年草
花期/6～10月
花色/ピンク系
※日当たり風通しの良い場所を好む。難しめの花のようです。

• ヒゲナデシコ

ナデシコ科：多年草
花期/5～6月
花色/多色
※花と花との間に細長い苞が突き出しているのが髭のように見えるのが由来のようです。

• プミラ

クワ科：観葉植物
※これも難しめの植物のようです。