港北って言うと、一般的にはセンター南やセンター北界隈の都筑区の港北ニュータウンを指すんだけど、本当の港北区は菊名・大倉山界隈なのでネーミングとしては正しいが立地としてはどうなんだ？10km圏内に商業施設がひしめくエリアなんだけど。

■計画概要
・名称：仮称）トヨタ横浜港北複合商業施設
・敷地面積：約71,000m2
・賃貸面積：約60,000m2
・駐車場：2800台
・開店予定：2007年秋

■トヨタ自動車：ニュースリリース

4km東にはみついふのLAZONA川崎が最近OPEN。駅にはJRのBE、東口には地所さんが再生を手がけたルフロンや、シネコンでかなりの集客を誇るチネチッタがある商業集積地。7km西にはみついふの今期一番固いといわれてるららぽーと横浜が来春、店面98,000m2でオープン予定。北5kmには東急の日吉、北西7kmには東急センター南SC、港北MOSAIC、パルコがPMを手がけてる港北NTSC、南には新横浜プリンスペペがあるという非常に微妙で絶妙な位置取り。狙ったわけじゃないんだろうけど。昭和40年代からトヨタの持ち物らしいしな。（笑）

商圏的にはどうかというと、足元が非常に厚いエリアで、3km圏で33万人14万世帯、5km圏で88万人29万世帯、10km圏で300万人128万世帯の商圏がある。

元々道路アクセスがそんなに良いエリアでは無い（道路整備が悪いというより、数が多すぎ）ので、川崎方面はにしても日吉方面にしても、渋滞等で鶴見川あたりである程度分断され商圏はそんなに伸びないし、北側の新横浜方面も慢性的な渋滞があるので、そんなに商圏も拡がらない。西側は鶴見川と第三京浜である程度分断されるから、コア商圏は3kmってところだと思う。それでも商圏が厚いから、10km圏で強豪な競合があっても、ハフモデルで分析してみるとそこそこの商圏を取ることができる理論上は絶妙な立地になってる。

後は、どういうモールの構成をするかによって、魅力ある物件となるか、或いは値段次第で出店してもいいかな程度の物件になるかというところなんだけれども…結論から言うと後者だな。（笑）


土地の形状が悪いんだよね。

環状2号を挟んでそれぞれ別敷地となってるんで、構成的には、トヨタ系ディーラーを全部入れるオートモール棟（一部物販テナント＋サブ核）と、SMと小割店舗で構成するモールをデッキで繋ぐ2棟別棟のショッピングモール。

オートモールと銘打っているしトヨタだから、当然ブリッジを設け車で両棟を行き来できるようにして一体感をだしているのは、ある程度評価できるが、どうしても回遊性が悪くなるのは否めない。そうなってくると、どっちの棟に出るかが結構重要な問題になってくると。

そこで参考になるのが、トヨタのオートモールの一号店カラフルタウン岐阜だ。（笑）

ここも、今回と同様、ジオアカマツがコンサルを手がけたオートモールなので、面子的には変わらず港北トヨタSCがどのような感じになるのかは推測できる。

でだ。だいたいオートモールって何だ？車買うのとアパレルや食材買うモチベーションが共存するとほんとに思ってんのか？と問い詰めてみたい気が。（笑）

トヨタ的には、車は売れると思う、こんだけディーラーが揃うんだから。カラフルタウン岐阜の実績も車は売れてるようだし。でも、物販がどうも駄目な感じ。GMSのIYさんは別として。

車中心に物事考えたモール構成になってるから、フロア構成が中途半端になっており、充分買い回りするモチベーションになれない。店舗数も中途半端なら、環境的にもショッピングを落ち着いて楽しむ感じでなく、ディリーユースのお客さんばっかりが目に付く状態。

この間見に行ったときは、オープンしてちょうど6年？っていうこともあってか、定借切れ（たぶん）によるテナントの入替が多かったが、かなりの数の店舗が入替リニューアル状態になってた。儲かってるSCがそんな状況にはならないので、現状はおのずと知れよう。（笑）

それを見てると、中途半端にオートモールと言うコンセプトにこだわらずに、車は車のカテゴリで別棟でわけ、モールはモールできちんとしたMDを組めばそこそこのショッピングモールになったのになぁと思うのは俺だけだろうかねー。

今回の港北トヨタSCは、オートモール側にディーラーを揃えそのフロアにちょい高めのアパレルなり雑貨なりの店舗を持ってきて、さらにサブ核的位置づけで大型店を配置する計画になってるけど、どう想像してもトラフィックが多いとは思えない。もちろんサブ核店舗や単独で集客可能な大型店なんかはロードサイドと変わらない感覚でお客さん入るだろうけど、せいぜいが100坪までの、買い周りを期待してるアパレルや雑貨店なんかは、ディーラーと同一フロアではきつい。坪効が低くなるのは目に見えてるなー。

エリアとしては商圏が厚いので、どっかに一店舗出店したいと思ってるのであれば、出といて良いモールだけど、出るならSM核小割店舗構成のモール側じゃないと厳しいと思う。

いずれにしても、競合のラゾーナ川崎のモールとしての出来が飛びぬけてるから、競合のららぽーと横浜の出来も素晴らしいものになると思うし、モールとしての魅力はそれらには太刀打ちできないだろうから、実を取って行くための条件闘争をすることがお勧めの物件だな。

　
話し変わるけど、LAZONAは凄いね。駅前ターミナル立地であれだけ贅沢な作りは素晴らしいし、駅前って言うのもあるけどサブ核の集合体でモールを構成するMD力は、ららぽーと船橋で培ったノウハウならではっていうことなんだろうな。

モールのブランドって言えばダイヤモンドシティとイオンモールで、みついふは若干落ちるなって思ってたけど、前言撤回だ、こりゃ。個人的にはみついふ嫌いだけど、いいものはいいな。（笑）

LAZONA川崎といえば、同じく俺の嫌いなユニクロさんも素晴らしい新型フォーマットで店舗やってたねぇ。G.Uという低価格ラインをデビューさせたから、今後ユニクロブランドはプレミアムラインを拡充していくんだろうけど、その布石ですかね。エレクター什器をやめてたのにはびっくりした。コムサを意識した感じで平台での展開が主で、あれならちょっと手にとってみようって思える…かな。俺は買わないけど。ｗ

と言うことで、しばらくこの界隈は目が放せないですねー。