こりゃぁ…きつくね？商圏薄すぎ。

■仮称）琵琶湖守山リゾートショッピングセンター
・敷地面積 約103,400平方メートル
・商業施設面積 約85,000平方メートル
・駐車台数 約3,300台
・開店日 2008年 春

大和システムさんがモレラ岐阜タイプ、すなわち核無しの専門店集積タイプ（220-230テナント）のRSCで計画してるけれども…。
商圏が薄いから、リゾートコンセプトで広域集客っていうのはわかる。湖岸道路は渋滞するけれども、琵琶湖大橋・ルート421・ルート477の横導線、ルート8の縦導線と道路付きに期待して広域集客っていうのもわかる。

でもさ、郊外型モールMDでそんなに広域から集客できるとは思えないんだが。


JR守山駅から河原町まで電車で50分。直線距離で25km程度。郊外型モール MD を買いに、わざわざ時間かけて行かないだろう。観光客を相手にしようっていうならなおさら。そうじゃないのなら、デイリーでの使い勝手が良い方向へ MD 振らないといかんと思うし、もっと足元商圏が確保できる立地で開発したほうが良い。

ロケーションはすごく良いので（まだ現地見てないけど：笑）、リゾートコンセプトはOKだから、それに合う MD で企画しなおせばいいのに。チェルシーの Premium Outlets っぽい感じとかね。桟橋を設置して周遊客船を停泊させようっていう目論見をしてるならなおさら。

観光がてらちょっと行ってみようっていうお客をいかにリピートさせるかが肝だろ？このままだと話の種に一回行って終わりっていう感じになると思うよ。

おまけに、南へ13km下った同一道路上にイオンモールが店面82,500平方メートル、2008年秋オープンでRSCの計画を表明している。下からのアクセスは完全に止められるだろう。数が多いだけで似たような構成になるんだから。

イオンモールは当然 JUSCO 核の定番な RSC でくるだろうけど、同じような MD でただ数が多いだけじゃ互角でしかない。そうなってくると、圧倒的に商圏ボリュームで負けてる琵琶湖守山リゾートSCは沈むに決まってる。

三井不がやってるような核無し RSC はそれなりに厚い商圏を担保して初めて成立すると思うんだけどねー。立地を担保した上での数の多さと大きさだろ。

ちなみにドライブタイム30分商圏で、琵琶湖守山リゾートSCは33万商圏、イオンモール草津は60万商圏。ハフモデル分析かけなくても結果は見えてるだろう。

ただ、最近、イオン系への自治体の風当たりが強いから、街づくり三法改正の兼合いでイオンモール草津の出店がぽしゃる可能性があるかもしれない…にしても30分商圏で33万人は少なすぎるから、売上の絶対額が取れなくて坪効率の非常に悪いモールになるだろうな。（笑）　モレラ岐阜の現況に似通ってくるということ。

初年度はいいかもしれないけど、長続きしないモールっつうことで、触らぬ神に祟り無しだな…。