土地をどのような用途で利用するかを都市計画法で定めたのが用途地域であり、その内容にもとづいて、ある土地にどんな建物を建てることができるのかを具体的に規定しているのが建築基準法の用途規制となっている。

好きなところのに好きなものを建てられるようにはなっていないのである(当たり前か)。

テナント案件を探している過程で建物の用途が店舗でない案件が結構ある。
例えば、某都市銀行などは、かなりのペースで店舗の統廃合を行っているが、銀行の店舗は事務所用途となっているため、私が行っている物販店で出店する場合、用途を店舗へと変更する必要があり、その分、家賃へとコストが跳ね返ってきて、なかなか契約までいたることはない。

さて、銀行の撤退案件ではないが、都内繁華街エリアでまとまった大きさ(100坪)の案件があがった。

都内繁華街エリアとはいえ、中心地から外れた幹線道路沿いのためか坪あたりの家賃が30,000円程度と、中心地からは20,000円以上も安くかなりのお得な案件である。

都内繁華街エリアのはずれという中の上立地であるのにこの価格。
何か理由があるのかと思ったら、案の定、制約条件が。
建物用途が事務所用途で、しかも用途変更不可の条件付案件であった。

やはり安いものにはそれなりに理由があるのである。(笑)

詳細は現在確認中であるが、恐らくこういうことなのだろう。

その既存建物が現行の建築基準法に適合していないため、店舗として用途変更を行った場合、建物全体を現行建築基準法に合致したものと変える必要が生じる。
そうなると、かなりのレベルでの費用がかかる可能性があり、更には、構造上の問題等で建物全体を取り壊して新たに建てなければ現行の法に合致させることができない・・・ということか。

現場レベルだけで言えば、店舗として使用する100坪部分を現行の基準に合致したものへと改装し、消防検査だけ通してしまえば良いのだが、最近はそうも行かない状況のようである。
結構抜き打ちで建築検査を行ったりしているという話を聞く。

平成13年9月1日に起こった新宿歌舞伎町雑居ビル火災を受けた、消防法改正が一定の猶予期間を経て、今年の10月1日より厳密に適用されるからであろう。

申請せずに黙って店舗へ改装してしまうことはできるが、改装中にばれた場合、改装工事がストップとなり開業できず、開業後にばれた場合は、最悪営業停止処分を受ける可能性がある。
そして、消防法にも違反していた場合(必要な消防設備を設けていなかった場合)、法人であれば最高罰金1億円となってしまう。

少しリスクが高い案件である。

以下、用途地域内の建築物の用途制限の概要


 第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域第一種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域第一種住居地域第二種住居地域準住居地域近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域
寺院・教会・神社
巡査派出所・公衆電話所
診療所・公衆浴場
保育所
住居(住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿×
店舗?(住宅に付属したもの)×
事務所?(住宅に付属したもの)×
老人ホーム・身体障害者福祉ホーム×
図書館・博物館・美術館×
学校?(小・中・高等学校)××
店舗?(150?以内の一定の店舗・飲食店)××
店舗?(500?以内の一定の店舗・飲食店)×××
自動車車庫?(2階以下かつ床面積の合計が300?以下のもの)××
病院××××
学校?(大学・高専・専修・各種学校)××××
工場?(極小規模の食品製造工業)×××
事務所?(上記以外の事務所)×××
店舗?(上記以外の物品販売業を営む店舗・飲食店)××××
自動車教習所××××
工場?(50?以下で危険性の非常に少ない工場)××××
ボーリング場・スケート場・水泳場×××××
ホテル・旅館××××××
カラオケボックス×××××
風俗営業?(マージャン屋・パチンコ屋)××××××
倉庫業を営む倉庫××××××
自動車車庫?(3階以上または床面積の合計が300?を超えるもの)××××××
劇場・映画館・演芸場?(客席の部分の床面積の合計200?未満)××××××××
自動車修理工場(作業場の床面積150?以内)××××××
工場?(150?以下で危険性の少ない工場)×××××××
劇場・映画館・演芸場?(客席の部分の床面積の合計200?以上)××××××××××
風俗営業?(料理店・キャバレー)××××××××××
風俗営業?(個室付浴場)×××××××××××
工場?(150?を超えまたは危険性のやや大きい工場)×××××××××
工場?(著しく危険な工場・花火工場)××××××××××
特殊(卸売市場・火葬場・汚物処理場)都市計画で位置を定める