シグナル・ゴーなのか、シグナル・ストップなのか、非常にビミョー。

たまプラの GATEPLAZA 3期とほぼ同じスケジュールで進行中の東急二子玉川 SC、ぼちぼちリーシングが佳境に入って来てるようだが、その中身を風の噂に聞くと、どっちに転ぶか正直判断が難しい。

どっちに転ぶか？というのは、売れるか売れないかということ。

東急二子玉川 SC は、田園都市線二子玉川駅至近に都合3棟が開発される計画になっており、線路を挟んで玉タカ側に地権者が権利持ってるワンプレート150坪程度の商業ビルが1棟、反対側出口（昔ハンズがあった所…で良かったよね？）に商業の低層棟と、上にオフィスを積んだ高層棟の2棟、共にワンプレート450坪ぐらい？で構成される。

気になるのは下記2点。

まず、上に積んでるんでそれなりのボリュームが出るとは思うが、それぞれワンプレートが少し小さいのが気になる。回遊性やリレーション如何によっては、良いところと悪いところがはっきりしそう。高層棟と低層棟をそれぞれブリッジで接続する計画にはなっているが…。

気になる2点目は、それぞれの MD ゾーニングがどうもねぇ…。

地権者ビルは、どことは言わないが上層階に日本発グローバル SPA 、その下は同様に SPA で好調なレディースブランドが内定してるとかしてないとか。どちらかと言えば、郊外 SC で見られる構成になるっぽい。詳細はわからないが。

北側の低層棟は1-2階がセレクト・OL キャリア系の構成で、3階が某氏プロデュースフロア、4階がファミリー系。更に上もあるがサービス系になるので忘れた(笑)。

南側の高層棟は1-2階一括で某外資ファストが内定してるとかしてないとか(笑)。それが為に、その上のリーシングに苦戦されているような気配がちらほらと。3階はスポーツ系で内定したと聞いているが、4階は MD 的に微妙な構成だし、決まって無い区画もありそう。

そりゃそうだ。某ファストの売り場の中を通って上にあがることを考えると、敬遠されるだろうなぁ…と。

ざっと聞いた限りでは、全体的にプライスコンシャスな買い場に振れそうな MD になってる…と思ったら、セレクト系、OL キャリア、某百貨店でカリスマバイヤーだった某氏がプロデュースするフロアがありぃの、何だかちぐはぐな感じが否めない。

二子玉川自体は郊外型SC の草分け的存在、巨艦玉タカが1000億円超のマーケットを創造しているので、マーケット自体は間違いのないエリアだが、来街してるのはベンツだBMWだアウディだという人種がかなりを占め、都内有数の高級住宅地である世田谷エリアからの流入が伺える。

それらの顧客層に果たしてどれだけ受け入れられるか…と言うことだと思うんだけど。もちろん、足下に住んでいらっしゃる方々が全員そのような人種ではなく、昨今のマンション開発も手伝って、新しい層が流入して来ているから、そっちを狙った構成ということも考えられるが、そうなると、商圏が狭くなる。

玉タカに来ているお客さんの6割は車利用と言われてる事からもわかる様に、あの売上は広域集客によるもの。プライスで差別化するとなると、果たしてどの程度集客できるかどうか…。

とは言え、ほとんど都心立地だし、全体で見込んでいる330億？の売上はとれると思うが、非常に判断が難しい案件だと思うよー。