昨日、説明会があったので長崎まで行ってきた。

■計画概要 (プレスリリース PDF360KB）
・所在地：長崎県長崎市茂里町1番地59
・敷地面積：約16,166㎡
・建物規模：地下1階地上8階建
・延床面積：約80,000㎡
・施設開業：2008年（平成20年）春 予定
・事業主体：長崎自動車株式会社

長崎中心街の至近に位置、前面道路は国道206及び路面電車軌道に接し、立地的には申し分なし。長崎という、平地が少なく大型SCの開発が成立しにくいという土地柄の中での大型SC計画は希少。駅中心に向かって人が集まるという地方都市の習性を考えても、中心市街地に程近い場所であるのは有利な材料。

施設構成は、1Fがバスターミナル、2FがSM、食物販、ファッション、3Fファッション、4Fスポーツクラブとレストラン、5F観覧車乗り場とアミューズメント、6-7Fがシネコン、8Fが屋上広場という構成。

アミューズメント、エンターテインメント性を持たせた時間消費型コンセプトの都市型ファミリー系SC。核のSM、スポーツクラブ、アミューズメント及び、サブ核の大型ファッションテナントは決まっていて（言えないけど：笑）指向している方向はまさにファミリー。

駅前のJR九州の駅ビル、アミュプラザが駅ビルという性格もあり、感度及び価格の高い方向へ MD を若干振っているので、そことの棲み分けを考えてもいるんだろうな。

と、ここまで書いてると鉄板物件のような感じだけど、正直判断難しいね（笑）。ネガティブ要素は以下に羅列。

・JR長崎駅の駅ビル、アミュプラザの年間売上が300億円を超えている。
→長崎のマーケットの潜在需要がどのぐらいか不明。アミュプラザで充分かも。

・本計画地の北へ5kmちょい上がったところで、ダイヤモンドシティ長崎長与の開発計画がある。
→本計画地とDC計画地のちょうど中間辺りの人口密度が濃いので、その辺のマーケットの取り合いがどっちに転ぶか不明。ただし、DC長与の計画自体はポシャる可能性があるので、現時点では何ともいえない。長与町賛成、長崎市反対で物言いがついてたがその後の状況は確認して無いのでわからない。仮に、計画がGOとなった場合、述べ床14万平方メートル、駐車場台数3600台は脅威。

・ファミリー系で行くのなら、駐車台数900台は少ない。
→1Fにバスターミナルを持ってくるのと、生活の足に使ってる路面電車軌道に面してるっていうことと、中心市街地の立地ということで、縦に高く積まなきゃならないし、このぐらいの確保しかできなかったのだろうけれども、この台数が仇になる可能性は高い気がする。

・バスターミナルはJR長崎駅前に県営バスターミナルがあるけど、そっちとの関連性が不明。
→みらい長崎SCのバスターミナルはどの程度利用されるのか。

・リーシングの出し値が高すぎる。

・リーシングが丹青及び丹青モールマネージメント。
→…。（笑）

ざくっと車で走った感じではやはり街が狭い。アミュプラザとの取り合いでどう転ぶかわからないなぁ。DCが出来たら、真ん中で沈む可能性があるけど、都心型でエンターテインメント性を持たせた商業施設なので生き残る可能性も多くある。そこで物を言ってくるのが PM なんだろうけど、そこがちょっと不安。

アミュプラザの入れ替え戦と、DCの開発計画を睨みながら、顔ぶれを横目で見ながらサシ値で落とすのが妥当な案件かもねー。